Hybrid-Building Investment

Hybrid-Building Investment

Investition in der Baubranche

Investitionen in den Bau ökologischer Wohnungen bzw. Mehrfamilienhäuser ist erforderlich. Damit wird nicht nur ein Beitrag für den Schutz des Klimas geleistet, sondern auch die Wirtschaft angekurbelt und Wohnraum geschaffen. Ziel ist es, von der Investition in ein Bauprojekt zu profitieren. Dazu gibt es inzwischen einige Beispiele, weil der Markt auf diese Notwendigkeit reagieren muss. Ein Beispiel ist das Projekt in Zossen, welches zurzeit geplant wird: Projekt der Soltkahn AG.

Keine gestrandeten Vermögenswerte: Der Begriff wurde 2014 vom Stranded Assets Program der Smith School geprägt. Er bezieht sich auf Vermögenswerte, die unter unerwarteten oder vorzeitigen Abschreibungen, Abwertungen oder der Umwandlung in Verbindlichkeiten gelitten haben. Im Immobilienbereich kann sich das auf energieineffiziente Gebäude beziehen, die aufgrund von gesetzlichen Mindestvorgaben zur Energieeffizienz nicht mehr vermietet oder verkauft werden können oder aufgrund anfallender Strafzahlungen unwirtschaftlich werden. Darunter fallen auch Gebäude, die sich aufgrund steigender physischer Klimarisiken nicht mehr versichern lassen, zum Beispiel Immobilien in Gebieten mit hohem Waldbrand- oder Überflutungsrisiko.

Hybride Investments

Es gibt mehrere Arten der hybriden Investments. Solche Investments, auch als Devriate oder kurz Hybride bekannt, kombinieren Merkmale von Eigen- und Fremdkapital. Erfahre mehr über Hybride Investitionen

Hybrid-Building Investment

Konzept Architekt-Grundstück-Gebäude

Hybrid-Building Investment ist eine spezielle Form der Finanzierung und des Erwerbs von Immobilien. In diesem Kontext bezieht sich „Hybrid“ auf die Strukturierung des Investments, bei dem Grundstück und Gebäude getrennt voneinander erworben oder finanziert werden. Hierbei wird das Grundstück von einem Investor gekauft, während das darauf befindliche Gebäude entweder von einem anderen Investor oder dem Nutzer selbst erworben wird. Diese Trennung kann verschiedene Vorteile bieten:

  • Reduzierte Anfangsinvestition: Indem Grundstück und Gebäude separat finanziert werden, können die Anfangsinvestitionen aufgeteilt werden. Dies könnte besonders für Investoren interessant sein, die nicht das gesamte Kapital für den Kauf eines voll entwickelten Immobilienprojekts aufbringen können oder wollen.
  • Flexibilität bei der Finanzierung: Die Trennung von Grundstück und Gebäude ermöglicht es, unterschiedliche Finanzierungsmodelle für beide Teile anzuwenden, was die Flexibilität für die Investoren erhöht. Beispielsweise könnte das Grundstück langfristig verpachtet und das Gebäude über eine kürzere Zeitspanne finanziert werden.
  • Risikoverteilung: Da die Investition auf zwei verschiedene Vermögenswerte aufgeteilt wird, können die Risiken besser verteilt werden. Sollte es beispielsweise Probleme mit dem Gebäude geben, bleibt das Grundstück als eigenständiger Vermögenswert erhalten.

Die Investition funktioniert, indem zuerst die Grundlagenermittlung bei dem Architekten mittels eines Architektenvertrages vorgenommen wird. Der Architekt unterstützt auch die Voraussetzungen für das ausgewählte Grundstück vor einer Beurkundung und arbeitet dem Notar im Interesse des Bauherrn / Erwerbers zu. Bis zur Genehmigung durchläuft und erarbeitet der Architekt die Leistungsphasen eins (Grundlagen) bis vier (Genehmigungsplanung). Der Vertrag dient zur Sicherung der Planungen und zur Vorbereitung der planungsrechtlichen Grundlagen des Grundstückkaufvertrages. Nach dem Kauf des Grundstückes wird der der Inhalt der Planung abgestimmt und anschließend der Bauantrag eingereicht. Die Baugenehmigung wird zugunsten des Erwerbers als Bauherren erteilt. Anschließend wird ein weiterer Vertrag, ein Bauvertrag, mit einer lokalen Baufirma für die Gesamtfertigstellung unter der Begleitung des Architekten vereinbart. Der Architekt sichert gemäß der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) den Ablauf und die Qualität der Baumaßnahmen sowie die öffentlich rechtlichen Abnahmen ab. Der Auftraggeber bezahlt dabei ausschließlich für die Leistungen, die er real erhalten hat. Der Architekt prüft die Rechnungen der Projektkosten und stellt diese gegenüber dem Bauherren und auch der finanzierenden Bank frei.

Zusammengefasst handelt es sich bei dem Hybrid-Building Investment um eine Form der Finanzierung, die aufgrund der Trennung von Grundstück und Gebäude vorteilhaft ist. Das „Build-to-Rent“ Modell zielt auf den langfristigen Profit von Wohnimmobilien ab, steht aber nicht im Widerspruch zum Hybrid-Building Investment.

Hybrid-Building Investment

Build-to-Rent Modell (BTR)

Das „Build-to-Rent-Modell“ (BTR) verfolgt den Zweck, Wohnimmobilien für die langfristige Vermietung zu entwickeln und zu halten, anstatt sie nach dem Bau zu verkaufen.

Der Ablauf sieht wie folgt aus:

1. Endinvestor: Der Investor erwirbt das Grundstück und finanziert den Bau des Gebäudes, das speziell für die Vermietung entwickelt wird.

2. Architekt: Der Architekt plant das Gebäude und überwacht den Bau, um sicherzu-stellen, dass es den funktionalen und ästhetischen Anforderungen entspricht und gleichzeitig für die langfristige Vermietung optimiert ist.

3. Generalunternehmer: Der Generalunternehmer (Baufirma) wird beauftragt, das Gebäude nach den Vorgaben des Investors und Architekten zu bauen.

Dieses Modell ist besonders attraktiv für Investoren, die ihr Kapital langfristig sichern und gleichzeitig regelmäßige Einkünfte, beispielsweise für die Rente, generieren möchten. Die Grunderwerbsteuer fällt in der Regel nur auf den Kaufpreis des Grundstücks an, nicht auf die Baukosten für das darauf errichtete Gebäude. Wenn also ein Investor ein unbebautes Grundstück kauft und anschließend ein Gebäude darauf errichten lässt, wird die Grunderwerbsteuer nur auf den Kauf des Grundstücks erhoben.

Es gibt allerdings einige Ausnahmen und Besonderheiten, die berücksichtigt werden müssen:

  • Unmittelbarer Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Bauvertrag: Wenn der Grundstückskauf und der Bauvertrag in engem Zusammenhang stehen, kann das Finanzamt den Gesamtvorgang als einheitlichen Erwerbsvorgang werten. In diesem Fall könnte die Grunderwerbsteuer auch auf die Baukosten erhoben werden.
  • Zeitlicher Abstand: Um zu vermeiden, dass die Grunderwerbsteuer auch auf die Baukosten erhoben wird, sollte ein ausreichender zeitlicher Abstand zwischen dem Grundstückskauf und dem Abschluss des Bauvertrags liegen. Zudem sollte der Kaufvertrag keine Verpflichtungen oder Vereinbarungen hinsichtlich des Baus enthalten.
  • Beteiligung von Dritten: Wenn der Verkäufer des Grundstücks und der Bauunternehmer unterschiedliche rechtlich unabhängige Parteien sind, kann dies dazu beitragen, die beiden Vorgänge als getrennt zu betrachten.

Es ist wichtig, die Vertragsgestaltung sorgfältig zu planen, um sicherzustellen, dass keine Grunderwerbsteuer auf die Baukosten erhoben wird. Eine Beratung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt ist in solchen Fällen sehr zu empfehlen, um rechtliche und steuerliche Fallstricke zu vermeiden.

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E-Mail: kontakt@soltkahn.de

SOLTKAHN AG